Financer un bien sans hypothèque en Suisse : fiscalité

Financer son bien sans hypothèque en Suisse : quelles conséquences fiscales ?

En Suisse, la grande majorité des transactions immobilières repose sur un financement hypothécaire classique. Pourtant, certains acquéreurs choisissent une autre voie : l'achat comptant, le prêt entre particuliers ou encore le seller financing, soit un financement accordé directement par le vendeur. Ces modalités alternatives sont parfaitement légales, mais elles entraînent des conséquences fiscales spécifiques, tant pour l'acheteur que pour le vendeur. Comprendre ces implications est indispensable avant de s'engager.

Le seller financing : de quoi s'agit-il exactement ?

Le seller financing désigne un mécanisme par lequel le vendeur d'un bien immobilier consent lui-même un crédit à l'acheteur, en lieu et place d'une banque. L'acheteur verse un acompte, puis rembourse le solde du prix de vente directement au vendeur, selon un échéancier convenu, généralement assorti d'un taux d'intérêt. Ce type de financement est courant dans les transmissions familiales ou les transactions entre partenaires commerciaux, mais il se rencontre aussi entre tiers.

Sur le plan juridique, ce prêt est souvent garanti par une cédule hypothécaire inscrite au registre foncier, ce qui confère au vendeur une sûreté réelle sur le bien. Cette inscription est essentielle : sans elle, le vendeur ne dispose d'aucune garantie formelle sur l'immeuble vendu. Pour en savoir plus sur les restrictions pouvant grever un bien, il est utile de consulter les informations relatives au cadastre des restrictions de droit public en Suisse, qui peuvent influencer la valeur et la cessibilité d'un immeuble.

Conséquences fiscales pour le vendeur

Les intérêts reçus sont imposables

Lorsque le vendeur octroie un crédit à l'acheteur, les intérêts qu'il perçoit constituent un revenu de la fortune mobilière, imposable à l'impôt sur le revenu (ICC et IFD). Ces montants doivent être déclarés chaque année dans la rubrique «revenus de capitaux». L'Administration fédérale des contributions précise que tout intérêt perçu sur un prêt privé, même entre membres d'une même famille, doit être déclaré dès lors qu'il dépasse le seuil de minime importance.

Le gain immobilier reste soumis à l'impôt cantonal

Le fait de ne pas recevoir l'intégralité du prix de vente en une fois ne dispense pas le vendeur de l'impôt sur le gain immobilier. En droit suisse, le gain est calculé au moment du transfert de propriété, soit à l'acte notarié. Autrement dit, même si le vendeur ne reçoit le prix que par tranches, l'impôt sur le gain immobilier est en principe dû dès la vente, selon les règles cantonales applicables. Certains cantons prévoient des aménagements de paiement, mais ils doivent être sollicités expressément.

Risque de requalification en activité lucrative

Si un contribuable vend régulièrement des immeubles en accordant lui-même des financements, les autorités fiscales peuvent requalifier son activité en commerce professionnel d'immeubles. Dans ce cas, le gain immobilier ne serait plus soumis à l'impôt cantonal spécifique, mais à l'impôt ordinaire sur le revenu, majoré des cotisations AVS. Cette requalification peut alourdir considérablement la charge fiscale. L'article sur l'optimisation fiscale immobilier en Suisse présente les stratégies légales permettant d'éviter ce type de situation.

Conséquences fiscales pour l'acheteur

La déductibilité des intérêts passifs

C'est l'un des avantages fiscaux clés du financement immobilier en Suisse : les intérêts passifs versés sur une dette hypothécaire ou un prêt immobilier privé sont déductibles du revenu imposable, dans la limite des revenus de la fortune augmentés de CHF 50'000.-. Cette déductibilité s'applique également aux intérêts versés dans le cadre d'un seller financing, à condition que le prêt soit documenté et que le taux d'intérêt corresponde au taux admis par l'administration fiscale pour les prêts entre proches. Si le taux est inférieur au minimum admissible, l'administration peut refuser la déduction ou requalifier la différence en revenu.

La valeur locative et la fortune imposable

Que le bien soit financé par une banque ou par le vendeur, l'acheteur est soumis à la valeur locative dès l'entrée en possession du logement. Par ailleurs, la valeur fiscale de l'immeuble entre dans le calcul de la fortune imposable, tandis que la dette envers le vendeur vient en déduction. L'équilibre entre ces deux éléments est similaire à celui d'un financement bancaire classique.

Absence de déduction pour les personnes non propriétaires-occupants

Pour les investisseurs achetant un bien locatif, la situation est différente : les intérêts passifs peuvent être déduits des revenus locatifs, réduisant ainsi le revenu net imposable. Pour une analyse approfondie des rendements et des implications fiscales de ce type d'investissement, l'article consacré à investir dans l'immobilier locatif en Suisse offre un éclairage complet sur les enjeux actuels.

Le prêt entre particuliers : règles de taux et documentation

L'administration fiscale suisse publie chaque année les taux minimaux admis pour les prêts en francs suisses entre proches. En 2024, ce taux était de 1,5% pour les prêts immobiliers financés par des fonds propres du prêteur. Un taux inférieur peut être interprété comme une donation déguisée, avec des conséquences pour l'impôt sur les donations selon le canton concerné.

La documentation est indispensable : contrat de prêt écrit, tableau d'amortissement, quittances de paiement des intérêts. En cas de litige ou de contrôle fiscal, l'absence de documentation expose les deux parties à des redressements. En cas de défaut de paiement de l'acheteur, le vendeur-créancier devra initier une procédure de recouvrement, notamment via une réquisition de poursuite au sens de la LP, avant de pouvoir réaliser sa cédule hypothécaire.

Transmission et succession : un point de vigilance

Lorsque le prêteur-vendeur décède avant le remboursement complet du prêt, la créance entre dans sa succession. Les héritiers recueillent alors le droit aux remboursements futurs, mais aussi les obligations fiscales liées aux intérêts à percevoir. Une planification successorale soignée est donc nécessaire, notamment pour éviter des blocages dans la gestion du bien. L'article sur le testament et l'immobilier en Suisse aborde les outils disponibles pour protéger son patrimoine dans ce type de configuration. Pour des conseils plus généraux en matière successorale, le site succeder.ch propose de nombreuses ressources pratiques.

Le marché immobilier haut de gamme et le seller financing

Dans le segment des transactions de grande valeur, le seller financing peut jouer un rôle facilitateur lorsque les conditions bancaires sont restrictives ou que l'acheteur souhaite préserver sa liquidité. Les grandes opérations institutionnelles, telles que celle relatée dans l'article sur Swiss Prime Site qui acquiert un immeuble de bureaux à Genève, démontrent que des montages financiers sophistiqués sont courants dans ce marché. Les professionnels de l'immobilier qui suivent régulièrement ces transactions peuvent s'appuyer sur un CRM immobilier professionnel pour gérer leurs dossiers et leurs contacts de manière structurée.

En pratique

• Documentez systématiquement le prêt : rédigez un contrat de prêt écrit, fixez un taux conforme aux circulaires fiscales, établissez un plan de remboursement et conservez toutes les quittances. Sans ces documents, vous vous exposez à des redressements fiscaux des deux côtés.
• Vérifiez la nécessité d'une cédule hypothécaire : pour garantir le prêt consenti par le vendeur, faites inscrire une cédule hypothécaire au registre foncier. Cette démarche est indispensable pour que le vendeur dispose d'une sûreté réelle opposable aux tiers.
• Anticipez l'impôt sur le gain immobilier : si vous êtes vendeur, renseignez-vous auprès de l'administration fiscale cantonale sur les modalités de paiement de l'impôt sur le gain immobilier, qui est dû à la date de la vente et non au fur et à mesure des encaissements.
• Déclarez les intérêts correctement : que vous soyez prêteur (revenus de capitaux) ou emprunteur (intérêts passifs déductibles), ces montants doivent figurer dans votre déclaration fiscale annuelle. Une omission, même involontaire, peut être sanctionnée.
• Consultez un notaire et un conseiller fiscal : avant de conclure un seller financing, faites analyser le montage par un professionnel. Les règles varient selon les cantons, notamment en matière d'impôt sur les donations et de droit du registre foncier.

Le seller financing et les autres formes de financement sans hypothèque bancaire offrent une flexibilité réelle, mais ils requièrent une rigueur administrative et fiscale accrue. Une préparation soignée permet d'éviter les surprises et de tirer pleinement parti des avantages que ces montages peuvent offrir dans le contexte suisse.