Qu'est-ce que l'impôt foncier cantonal?
En Suisse, la fiscalité immobilière est morcelée entre la Confédération, les cantons et les communes. Parmi les prélèvements qui touchent directement les propriétaires, l'impôt foncier occupe une place particulière: il frappe la valeur du bien immobilier en tant que tel, indépendamment du revenu qu'il génère ou du bénéfice réalisé lors d'une vente. On parle d'un impôt sur la fortune immobilière, perçu périodiquement, généralement chaque année.
La base légale de cet impôt est exclusivement cantonale. La Confédération ne perçoit pas d'impôt foncier proprement dit. Chaque canton est donc libre d'instituer ou non cet impôt, de fixer son assiette, son taux et ses éventuelles exemptions. Cette autonomie fiscale cantonale explique les disparités considérables que l'on observe d'un bout à l'autre du pays.
Dans quels cantons l'impôt foncier est-il prélevé?
Tous les cantons suisses ne connaissent pas l'impôt foncier. Certains l'ont supprimé, d'autres ne l'ont jamais institué. À l'heure actuelle, la majorité des cantons romands et alémaniques le maintiennent, mais à des conditions très différentes.
Cantons qui appliquent un impôt foncier
Parmi les cantons qui prélèvent un impôt foncier, on trouve notamment Genève, Vaud, Fribourg, le Valais, Neuchâtel, le Jura, Berne, Soleure, Argovie ou encore Thurgovie. Dans ces cantons, un propriétaire d'immeuble est assujetti à cet impôt dès lors qu'il détient un droit de propriété inscrit au registre foncier, qu'il s'agisse d'une parcelle bâtie, d'un appartement en propriété par étages (PPE) ou d'un terrain non bâti.
Cantons sans impôt foncier
D'autres cantons, comme Zurich, Zoug, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Schaffhouse ou le Tessin, n'appliquent pas d'impôt foncier distinct. Dans ces cantons, la valeur de l'immeuble est intégrée à l'impôt cantonal sur la fortune, sans faire l'objet d'un prélèvement séparé. Le résultat fiscal peut être similaire, mais la mécanique juridique diffère.
Qui est assujetti à l'impôt foncier?
La personne redevable de l'impôt foncier est, en principe, le propriétaire inscrit au registre foncier au 1er janvier de l'année fiscale concernée. Cette règle vaut pour les personnes physiques comme pour les personnes morales: une société anonyme qui détient un immeuble de rendement sera imposée au même titre qu'un particulier propriétaire de sa villa.
En cas de vente en cours d'année, les cantons adoptent des solutions divergentes. Certains maintiennent l'assujettissement du vendeur pour toute l'année, d'autres pratiquent un prorata temporis. Il est donc essentiel de vérifier les règles du canton concerné lors d'une transaction immobilière, afin d'éviter une double imposition ou une lacune dans la déclaration fiscale.
Les usufruitiers et les titulaires d'un droit de superficie peuvent également être assujettis à l'impôt foncier dans certains cantons, car ils disposent d'un droit réel sur l'immeuble inscrit au registre foncier. La situation du bénéficiaire d'un droit d'habitation, en revanche, est généralement traitée différemment selon la législation cantonale applicable.
Comment l'impôt foncier est-il calculé?
L'assiette fiscale: valeur fiscale ou valeur vénale?
L'assiette de l'impôt foncier est la valeur officielle attribuée à l'immeuble, appelée valeur fiscale, valeur locative officielle ou valeur cadastrale selon les cantons. Cette valeur est fixée par l'autorité fiscale cantonale et correspond généralement à un pourcentage de la valeur vénale réelle du bien. Dans de nombreux cantons romands, cette valeur fiscale est nettement inférieure à la valeur de marché, parfois de l'ordre de 60 à 80% de cette dernière.
À Genève, par exemple, l'impôt immobilier complémentaire (IIC) est calculé sur la valeur fiscale de l'immeuble, fixée par le cadastre cantonal. À Vaud, c'est la valeur locative cadastrale qui sert de référence. Ces valeurs sont révisées périodiquement, mais les cycles de réévaluation varient selon les cantons, ce qui peut créer des décalages importants avec la réalité du marché immobilier.
Les taux appliqués
Les taux d'imposition varient considérablement d'un canton à l'autre, et parfois d'une commune à l'autre au sein d'un même canton. À titre indicatif, voici quelques ordres de grandeur:
- Genève: le taux de l'impôt immobilier complémentaire est de 1 pour mille de la valeur fiscale pour les personnes physiques, avec des coefficients communaux qui peuvent alourdir la facture.
- Vaud: le taux cantonal de l'impôt foncier s'élève à 1,5 pour mille de la valeur cadastrale, auquel s'ajoutent les centimes additionnels communaux.
- Fribourg: l'impôt foncier est calculé sur la valeur officielle, avec un taux qui varie selon la nature du bien et sa localisation.
- Jura: les propriétaires assujettis peuvent se référer aux informations publiées par le registre foncier jurassien, notamment en consultant les démarches auprès du registre foncier du Jura pour identifier les droits réels grevant leurs biens.
Ces taux apparaissent modestes en valeur absolue, mais appliqués à des valeurs immobilières élevées, ils génèrent des montants significatifs. Un immeuble de rapport d'une valeur fiscale de CHF 2'000'000.- peut ainsi générer un impôt foncier annuel de CHF 3'000.- à CHF 5'000.-, avant centimes additionnels communaux.
Impôt foncier et donation immobilière: quel lien?
Lorsqu'un immeuble est transmis par voie de donation, la question de l'impôt foncier se pose dès le changement de propriétaire inscrit au registre foncier. Le donataire, nouveau propriétaire, devient redevable de l'impôt foncier pour les périodes fiscales qui suivent la mutation. Il convient toutefois de distinguer cet impôt de l'impôt sur les donations lui-même, qui relève d'une autre logique fiscale. Pour les personnes envisageant une transmission patrimoniale, il peut être utile de consulter un aperçu des avantages fiscaux liés à la donation immobilière en Suisse afin d'appréhender l'ensemble des enjeux fiscaux liés à cette opération.
Déductibilité de l'impôt foncier
L'impôt foncier est en principe déductible du revenu imposable dans la déclaration d'impôt cantonale et fédérale, en tant que charge liée à l'immeuble. Pour un immeuble locatif, il constitue une charge d'exploitation déductible. Pour une résidence principale ou secondaire, il peut également être déduit dans la plupart des cantons. Cette déductibilité atténue partiellement la charge fiscale effective, sans l'éliminer.
En pratique
- Vérifiez le régime cantonal applicable: avant tout achat immobilier, identifiez si le canton concerné perçoit un impôt foncier distinct ou s'il intègre la valeur du bien dans l'impôt sur la fortune. Cette information est disponible auprès de l'administration fiscale cantonale.
- Anticipez les centimes additionnels communaux: le taux cantonal n'est qu'une partie de la facture. Les communes appliquent généralement des centimes additionnels qui peuvent doubler, voire tripler le montant dû. Renseignez-vous auprès de la commune où se situe le bien.
- Contrôlez la valeur fiscale officielle: si la valeur fiscale attribuée à votre bien vous semble excessive par rapport à sa valeur réelle, vous avez en général la possibilité de la contester auprès de l'autorité d'estimation compétente. Un recours bien documenté peut conduire à une réduction significative de la base imposable.
- Pensez à la déductibilité: l'impôt foncier payé dans l'année est déductible dans votre déclaration fiscale. Conservez les avis de taxation et les justificatifs de paiement pour les annexer à votre déclaration d'impôt.
- En cas de vente, clarifiez la répartition avec l'acheteur: lors d'une transaction immobilière, prévoyez dans l'acte de vente une clause précisant comment l'impôt foncier de l'année en cours sera réparti entre le vendeur et l'acheteur, afin d'éviter tout litige ultérieur.